RİSKLİ YAPI GÜÇLENDİRME KARARI NASIL ALINIR?
Bir binada yıllardır oturuyor olabilirsiniz. Çocuklarınız o evde büyümüş, komşularınızla güzel anılar biriktirmiş, belki de hayatınız boyunca çalışıp biriktirdiğiniz parayla o daireyi satın almışsınızdır. Fakat bir gün binanızın deprem açısından risk taşıdığı gündeme geldiğinde, bütün bu anılar bir anda ciddi sorularla karşı karşıya kalır: Binayı yıkıp yeniden mi yaptırmak gerekir, yoksa güçlendirme ile güvenli hâle getirmek mümkün müdür? Hangisi daha ekonomik olur? Kat malikleri nasıl anlaşacak ve kararın hukuki sorumluluğunu kim üstlenecek?
Bu konu yalnızca inşaat mühendislerinin veya müteahhitlerin meselesi değil. Ev sahiplerini, kiracıları, çocukları, yaşlıları, apartman yöneticilerini ve aile bütçesini doğrudan ilgilendiren ortak bir yaşam meselesi. Üstelik yanlış bir kararın bedeli yalnızca para kaybıyla sınırlı kalmayabilir.
Gelin, riskli yapı güçlendirme kararının hangi teknik verilere, hukuki kurallara ve ekonomik hesaplara dayanması gerektiğini; gerçek uygulamalardan örneklerle birlikte ele alalım.
1. RİSKLİ YAPI TESPİTİ İLE GÜÇLENDİRME KARARI AYNI ŞEY DEĞİLDİR
İlk olarak iki kavramı birbirinden ayırmak gerekiyor. Bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesi, o binanın mutlaka güçlendirilebileceği anlamına gelmediği gibi, her riskli binanın doğrudan yıkılması gerektiği anlamına da gelmez. Önce binanın mevcut durumu belirlenmeli, ardından hangi müdahalenin teknik ve ekonomik açıdan uygulanabilir olduğu araştırılmalıdır.
Türkiye'de bu konuda iki önemli mevzuat öne çıkıyor:
- 6306 sayılı Kanun: Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin hukuki çerçeveyi düzenler.
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018): Mevcut binaların deprem performansının değerlendirilmesi ve güçlendirme tasarımının hazırlanması için teknik esasları belirler.
Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı tarafından yayımlanan yönetmelik, 18 Mart 2018 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin önemli bir özelliği, yalnızca yeni yapılacak binaların tasarımını değil, mevcut binaların deprem etkisi altındaki performansının değerlendirilmesini de kapsamasıdır. Kaynak: AFAD – Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete.
Buradaki temel ders şudur: Binanın yaşı, dış görünüşü veya komşu binayla benzerliği tek başına karar vermek için yeterli değildir. Aynı sokakta bulunan, aynı dönemde yapılmış iki binanın beton kalitesi, donatı düzeni, taşıyıcı sistemi ve zemin koşulları farklı olabilir.
Dolayısıyla apartman toplantısında alınacak ilk karar, güçlendirme firmasını seçmek değil, binanın gerçek durumunu ortaya koyacak güvenilir bir teknik inceleme yaptırmak olmalıdır.
2. BİNA GERÇEKTEN NE KADAR RİSKLİ? TEKNİK İNCELEME NASIL YAPILIR?
Bir binanın deprem güvenliği yalnızca kolonlarında çatlak olup olmadığına bakılarak belirlenemez. Bazı ciddi taşıyıcı sistem sorunları gözle fark edilmeyebilir. Tersine, sıva çatlağı gibi görünen bir hasar da tek başına binanın deprem performansı hakkında kesin hüküm vermeye yetmez.
Sağlıklı bir değerlendirmede mühendisler, binanın taşıyıcı sistemini ve malzeme özelliklerini birlikte inceler. Çalışmanın kapsamına göre şu işlemler yapılabilir:
- Binanın mevcut mimari ve statik projelerinin incelenmesi.
- Taşıyıcı sistemin ölçülerek mevcut durumunun belirlenmesi.
- Beton dayanımının uygun yöntemlerle araştırılması.
- Donatıların konumunun, miktarının ve özelliklerinin incelenmesi.
- Kolon, kiriş, perde ve birleşim bölgelerinin değerlendirilmesi.
- Zemin ve temel koşullarının araştırılması.
- Binanın deprem hesabının ilgili yönetmelik hükümlerine göre yapılması.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin Bina Tespiti Projesi kapsamında uyguladığı hızlı tarama yönteminde, örneğin bina ölçüleri ve taşıyıcı sistem düzensizlikleri inceleniyor; beton çekiciyle beş kolonda eşdeğer beton basınç dayanımına ilişkin ölçümler yapılıyor, bir kolonda donatı oranı araştırılıyor ve belirlenen kolonlarla perdelerde sıyırma işlemleri uygulanabiliyor. Bunlar, söz konusu hızlı tarama yönteminin tarif edilen uygulama adımlarıdır; her ayrıntılı mühendislik incelemesinde aynı sayıda ölçüm yapılacağı anlamına gelmez.
Kaynak: İBB Bina Tespiti Projesi – Proje Bilgisi.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, hızlı tarama ile ayrıntılı performans analizinin birbirine karıştırılmamasıdır. İBB de hızlı tarama sonuçlarının kesin risk tespiti yerine ön değerlendirme amacı taşıdığını belirtiyor. Özellikle yüksek riskli grupta çıkan binalar için TBDY 2018 veya ilgili riskli yapı tespit esasları kapsamında ayrıntılı inceleme öneriliyor.
Kaynak: İBB Bina Tespiti – Sıkça Sorulan Sorular.
Örneğin hızlı tarama sonucunda binanız yüksek riskli çıktıysa, bundan çıkarılacak sonuç doğrudan “Güçlendirme yapılabilir” veya “Kesinlikle yıkılmalı” olmamalıdır. Sonuç, daha ayrıntılı bir mühendislik değerlendirmesinin gerekli olduğuna işaret eder.
Forumdaki arkadaşlara bir soru: Binanız için yalnızca hızlı tarama raporu mu aldınız, yoksa taşıyıcı sistem hesabını içeren ayrıntılı bir performans raporunuz da var mı? Bu iki belge arasındaki fark, verilecek kararın niteliğini önemli ölçüde değiştirebilir.
3. GÜÇLENDİRME Mİ, YIKIP YENİDEN YAPMAK MI? KARARIN MATEMATİĞİ
Asıl tartışma genellikle burada başlıyor. Bir grup malik güçlendirmenin daha hesaplı olduğunu savunurken diğer grup eski binaya para harcamak yerine yeni bir bina yapılmasını istiyor. İki yaklaşımın da haklı gerekçeleri olabilir. Ancak sağlıklı karar, yalnızca ilk teklif bedeline bakılarak verilemez.
Güçlendirme seçeneğinde kolon ve kirişlerin iyileştirilmesi, yeni betonarme perdelerin eklenmesi, temel sisteminin güçlendirilmesi veya farklı tekniklerin birlikte kullanılması gerekebilir. Bunların kapsamı binadan binaya değişir. Yeniden yapımda ise yıkım, proje, ruhsat, yeni inşaat, taşınma ve geçici barınma giderleri hesaba katılmalıdır.
Bu noktada gerçek bir kamu uygulaması bize önemli bir karşılaştırma sunuyor.
İstanbul Valiliği bünyesindeki İstanbul Proje Koordinasyon Birimi, İSMEP kapsamında kamu binaları için güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerini değerlendirirken maliyet karşılaştırmasından yararlanıyor. Kurumun açıkladığı yöntemde güçlendirme ve buna bağlı onarım maliyeti, yeniden yapım maliyetinin yüzde 40'ından azsa güçlendirme seçeneği tercih ediliyor. Bu oran yüzde 40'ı aştığında ise yeniden yapım seçeneği değerlendiriliyor.
Kaynak: İstanbul Proje Koordinasyon Birimi – Güçlendirme Çalışmaları ve Yeniden Yapım Çalışmaları.
Burada yüzde 40 oranını yanlış yorumlamamak gerekiyor. Bu, Türkiye'deki bütün özel apartmanlar için geçerli zorunlu bir karar eşiği değildir. İSMEP'in kamu binalarını değerlendirmesinde kullandığı bir fizibilite yaklaşımıdır. Özel bir apartmanın güçlendirme kararı; teknik performans, yapının kullanım amacı, maliyetler, hukuki koşullar ve uygulamanın mümkün olup olmadığı birlikte değerlendirilerek alınmalıdır.
Konuyu daha anlaşılır kılmak için tamamen örnek amaçlı bir hesap yapalım.
Örnek maliyet karşılaştırması
Aşağıdaki tutarlar piyasa teklifi değil, hesap yöntemini göstermek için oluşturulmuş varsayımsal rakamlardır.
Güçlendirme ve onarım
[HEADING=1]4 milyon TL[/HEADING]
Yeniden yapım
[HEADING=1]12 milyon TL[/HEADING]
Güçlendirme maliyetinin oranı
[HEADING=1]%33,3[/HEADING]
Hesap: 4.000.000 ÷ 12.000.000 × 100 = %33,3.
Bu örnekte güçlendirme bedeli, yeniden yapım maliyetinin yaklaşık üçte biri. Fakat bu sonuç tek başına güçlendirmenin daha iyi olduğunu kanıtlamaz. Öncelikle 4 milyon TL'lik uygulamanın binayı hedeflenen deprem performansına ulaştırdığı teknik olarak gösterilmelidir.
Ayrıca yeniden yapım hesabına geçici kira, taşınma, olası finansman giderleri ve inşaat süresince oluşacak diğer masraflar eklenirse karşılaştırma değişebilir. Güçlendirme sırasında da binanın boşaltılması gerekiyorsa bu seçeneğin geçici barınma maliyeti sıfır kabul edilemez.
Bir başka önemli ayrıntı, iki seçeneğin aynı kapsamda karşılaştırılmasıdır. Güçlendirme teklifinde temel onarımı ve mimari tadilatlar bulunurken yeniden yapım teklifinde bazı masraflar hariç bırakılmışsa rakamlar yanıltıcı olur.
Bir binada yıllardır oturuyor olabilirsiniz. Çocuklarınız o evde büyümüş, komşularınızla güzel anılar biriktirmiş, belki de hayatınız boyunca çalışıp biriktirdiğiniz parayla o daireyi satın almışsınızdır. Fakat bir gün binanızın deprem açısından risk taşıdığı gündeme geldiğinde, bütün bu anılar bir anda ciddi sorularla karşı karşıya kalır: Binayı yıkıp yeniden mi yaptırmak gerekir, yoksa güçlendirme ile güvenli hâle getirmek mümkün müdür? Hangisi daha ekonomik olur? Kat malikleri nasıl anlaşacak ve kararın hukuki sorumluluğunu kim üstlenecek?
Bu konu yalnızca inşaat mühendislerinin veya müteahhitlerin meselesi değil. Ev sahiplerini, kiracıları, çocukları, yaşlıları, apartman yöneticilerini ve aile bütçesini doğrudan ilgilendiren ortak bir yaşam meselesi. Üstelik yanlış bir kararın bedeli yalnızca para kaybıyla sınırlı kalmayabilir.
Gelin, riskli yapı güçlendirme kararının hangi teknik verilere, hukuki kurallara ve ekonomik hesaplara dayanması gerektiğini; gerçek uygulamalardan örneklerle birlikte ele alalım.
1. RİSKLİ YAPI TESPİTİ İLE GÜÇLENDİRME KARARI AYNI ŞEY DEĞİLDİR
İlk olarak iki kavramı birbirinden ayırmak gerekiyor. Bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesi, o binanın mutlaka güçlendirilebileceği anlamına gelmediği gibi, her riskli binanın doğrudan yıkılması gerektiği anlamına da gelmez. Önce binanın mevcut durumu belirlenmeli, ardından hangi müdahalenin teknik ve ekonomik açıdan uygulanabilir olduğu araştırılmalıdır.
Türkiye'de bu konuda iki önemli mevzuat öne çıkıyor:
- 6306 sayılı Kanun: Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin hukuki çerçeveyi düzenler.
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018): Mevcut binaların deprem performansının değerlendirilmesi ve güçlendirme tasarımının hazırlanması için teknik esasları belirler.
Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı tarafından yayımlanan yönetmelik, 18 Mart 2018 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin önemli bir özelliği, yalnızca yeni yapılacak binaların tasarımını değil, mevcut binaların deprem etkisi altındaki performansının değerlendirilmesini de kapsamasıdır. Kaynak: AFAD – Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete.
Buradaki temel ders şudur: Binanın yaşı, dış görünüşü veya komşu binayla benzerliği tek başına karar vermek için yeterli değildir. Aynı sokakta bulunan, aynı dönemde yapılmış iki binanın beton kalitesi, donatı düzeni, taşıyıcı sistemi ve zemin koşulları farklı olabilir.
Dolayısıyla apartman toplantısında alınacak ilk karar, güçlendirme firmasını seçmek değil, binanın gerçek durumunu ortaya koyacak güvenilir bir teknik inceleme yaptırmak olmalıdır.
2. BİNA GERÇEKTEN NE KADAR RİSKLİ? TEKNİK İNCELEME NASIL YAPILIR?
Bir binanın deprem güvenliği yalnızca kolonlarında çatlak olup olmadığına bakılarak belirlenemez. Bazı ciddi taşıyıcı sistem sorunları gözle fark edilmeyebilir. Tersine, sıva çatlağı gibi görünen bir hasar da tek başına binanın deprem performansı hakkında kesin hüküm vermeye yetmez.
Sağlıklı bir değerlendirmede mühendisler, binanın taşıyıcı sistemini ve malzeme özelliklerini birlikte inceler. Çalışmanın kapsamına göre şu işlemler yapılabilir:
- Binanın mevcut mimari ve statik projelerinin incelenmesi.
- Taşıyıcı sistemin ölçülerek mevcut durumunun belirlenmesi.
- Beton dayanımının uygun yöntemlerle araştırılması.
- Donatıların konumunun, miktarının ve özelliklerinin incelenmesi.
- Kolon, kiriş, perde ve birleşim bölgelerinin değerlendirilmesi.
- Zemin ve temel koşullarının araştırılması.
- Binanın deprem hesabının ilgili yönetmelik hükümlerine göre yapılması.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin Bina Tespiti Projesi kapsamında uyguladığı hızlı tarama yönteminde, örneğin bina ölçüleri ve taşıyıcı sistem düzensizlikleri inceleniyor; beton çekiciyle beş kolonda eşdeğer beton basınç dayanımına ilişkin ölçümler yapılıyor, bir kolonda donatı oranı araştırılıyor ve belirlenen kolonlarla perdelerde sıyırma işlemleri uygulanabiliyor. Bunlar, söz konusu hızlı tarama yönteminin tarif edilen uygulama adımlarıdır; her ayrıntılı mühendislik incelemesinde aynı sayıda ölçüm yapılacağı anlamına gelmez.
Kaynak: İBB Bina Tespiti Projesi – Proje Bilgisi.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, hızlı tarama ile ayrıntılı performans analizinin birbirine karıştırılmamasıdır. İBB de hızlı tarama sonuçlarının kesin risk tespiti yerine ön değerlendirme amacı taşıdığını belirtiyor. Özellikle yüksek riskli grupta çıkan binalar için TBDY 2018 veya ilgili riskli yapı tespit esasları kapsamında ayrıntılı inceleme öneriliyor.
Kaynak: İBB Bina Tespiti – Sıkça Sorulan Sorular.
Örneğin hızlı tarama sonucunda binanız yüksek riskli çıktıysa, bundan çıkarılacak sonuç doğrudan “Güçlendirme yapılabilir” veya “Kesinlikle yıkılmalı” olmamalıdır. Sonuç, daha ayrıntılı bir mühendislik değerlendirmesinin gerekli olduğuna işaret eder.
Forumdaki arkadaşlara bir soru: Binanız için yalnızca hızlı tarama raporu mu aldınız, yoksa taşıyıcı sistem hesabını içeren ayrıntılı bir performans raporunuz da var mı? Bu iki belge arasındaki fark, verilecek kararın niteliğini önemli ölçüde değiştirebilir.
3. GÜÇLENDİRME Mİ, YIKIP YENİDEN YAPMAK MI? KARARIN MATEMATİĞİ
Asıl tartışma genellikle burada başlıyor. Bir grup malik güçlendirmenin daha hesaplı olduğunu savunurken diğer grup eski binaya para harcamak yerine yeni bir bina yapılmasını istiyor. İki yaklaşımın da haklı gerekçeleri olabilir. Ancak sağlıklı karar, yalnızca ilk teklif bedeline bakılarak verilemez.
Güçlendirme seçeneğinde kolon ve kirişlerin iyileştirilmesi, yeni betonarme perdelerin eklenmesi, temel sisteminin güçlendirilmesi veya farklı tekniklerin birlikte kullanılması gerekebilir. Bunların kapsamı binadan binaya değişir. Yeniden yapımda ise yıkım, proje, ruhsat, yeni inşaat, taşınma ve geçici barınma giderleri hesaba katılmalıdır.
Bu noktada gerçek bir kamu uygulaması bize önemli bir karşılaştırma sunuyor.
İstanbul Valiliği bünyesindeki İstanbul Proje Koordinasyon Birimi, İSMEP kapsamında kamu binaları için güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerini değerlendirirken maliyet karşılaştırmasından yararlanıyor. Kurumun açıkladığı yöntemde güçlendirme ve buna bağlı onarım maliyeti, yeniden yapım maliyetinin yüzde 40'ından azsa güçlendirme seçeneği tercih ediliyor. Bu oran yüzde 40'ı aştığında ise yeniden yapım seçeneği değerlendiriliyor.
Kaynak: İstanbul Proje Koordinasyon Birimi – Güçlendirme Çalışmaları ve Yeniden Yapım Çalışmaları.
Burada yüzde 40 oranını yanlış yorumlamamak gerekiyor. Bu, Türkiye'deki bütün özel apartmanlar için geçerli zorunlu bir karar eşiği değildir. İSMEP'in kamu binalarını değerlendirmesinde kullandığı bir fizibilite yaklaşımıdır. Özel bir apartmanın güçlendirme kararı; teknik performans, yapının kullanım amacı, maliyetler, hukuki koşullar ve uygulamanın mümkün olup olmadığı birlikte değerlendirilerek alınmalıdır.
Konuyu daha anlaşılır kılmak için tamamen örnek amaçlı bir hesap yapalım.
Örnek maliyet karşılaştırması
Aşağıdaki tutarlar piyasa teklifi değil, hesap yöntemini göstermek için oluşturulmuş varsayımsal rakamlardır.
Güçlendirme ve onarım
[HEADING=1]4 milyon TL[/HEADING]
Yeniden yapım
[HEADING=1]12 milyon TL[/HEADING]
Güçlendirme maliyetinin oranı
[HEADING=1]%33,3[/HEADING]
Hesap: 4.000.000 ÷ 12.000.000 × 100 = %33,3.
Bu örnekte güçlendirme bedeli, yeniden yapım maliyetinin yaklaşık üçte biri. Fakat bu sonuç tek başına güçlendirmenin daha iyi olduğunu kanıtlamaz. Öncelikle 4 milyon TL'lik uygulamanın binayı hedeflenen deprem performansına ulaştırdığı teknik olarak gösterilmelidir.
Ayrıca yeniden yapım hesabına geçici kira, taşınma, olası finansman giderleri ve inşaat süresince oluşacak diğer masraflar eklenirse karşılaştırma değişebilir. Güçlendirme sırasında da binanın boşaltılması gerekiyorsa bu seçeneğin geçici barınma maliyeti sıfır kabul edilemez.
Bir başka önemli ayrıntı, iki seçeneğin aynı kapsamda karşılaştırılmasıdır. Güçlendirme teklifinde temel onarımı ve mimari tadilatlar bulunurken yeniden yapım teklifinde bazı masraflar hariç bırakılmışsa rakamlar yanıltıcı olur.